物业电气维修典型故障
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维修实例一
设备名称：监控系统
故障现象：所有电梯监控画面头有杂波，且画面暗、有竖条移动干扰
分析检修：因无设计图纸，首先对照实际电路，画出系统图。分析图纸发现此系统存在缺陷，所有电梯轿箱信号都是直接分出两路，一路送前监视屏，一路送数字录像机，这明显违背视频二分配行业标准要求。在不添置新设备的情况下只能对照实际电路整改，查实际电路发现，系统中还有闲置的视频二分配（原设计中哈尔滨银行所在楼层的监控头已经改为自维的监控系统中），将五路来自电梯轿箱视频信号分别接到闲置的视频二分配端子上。调整后开机观查，信号杂波，画面暗现像消失，竖条移动干扰也有所减轻（在允许范围内），但时有时无，说明系统还存在来自电梯或机站信号的干扰。
提示：1.画出整改后的系统图。2.系统还存在一定缺陷，如：还存在轻微干扰（可通过加抗干扰器解决）；控制电脑有病毒，要装杀毒软件，没有远端监控软件备份盘；部分接头（BNC）有接触不良待更换。
维修实例二
设备名称：货梯监控
故障现象：电梯监控画面时有时无，时而抖动
分析检修：据此现像说明视频头是好的，判断故障可能是视频线路或接头有问题，也可能是视频直流电源有问题，实际线路检查发现，该线路从视频头到监控室分配器有两处BNC接头，重点检查BNC接头接触情况，发现两处BNC头均有接触不良现象，主要是BNC接头不标准，在不更新BNC接头时只能采取临时处理方法，芯线用金属细丝充添，外径加金属箔等，经过处理后视频监控图象恢复正常。
维修实例三
设备名称：除湿机
故障现象：除湿机加电无反应
分析检修：电表测220V交流电正常，控制电路板完好，控制电路电压正常，压缩机不工作，实际电路对照检查，发现压缩机工作电压由一个220V交流接触器控制，接入电源时交流接触器无吸合动作，测接触器吸合线圈两端220V电压正常，手动压下接触器动点使其吸合，时而能启动压缩机工作，这说明交流接触器吸合后有触点接触不良现像，拆下接触器，清除各触点碳化污垢，装好接触器后通电试机，压缩机工作正常，除湿机修复。
维修实例四
设备名称：中央控调调节器
故障现象：空调不致冷
分析检修：该空调系统为地源热泵水循环系统，本楼其它楼层和房间的循环致冷正常，说明本故障可能是风机问题，查风机供电正常，再查风机温控调节器，发现输入电压正常输出无电压，说明是该温控调节器有故障，该温控器采用机械式，主要由温敏金属弹片受环境温度的变化产生形变来控制风机速度，达到控制室内温度的作用，细心调节弯形弹片机械间隙，和擦试机械触点后，通电试机恢复正常。
维修实例五
设备名称：电脑显示器
故障现象：电脑经常黑屏
分析检修：电脑在正常使用中突然黑屏，软件检查排除病毒和系统故障可能，在黑屏时按动显示器电源钮，偶尔能打开显示器，说明此故障是显示器故障，检查显示器电源线和VGA数据线正常，在操作显示器按键时发现有些按键操作不起作用，故怀疑显示器操作输入板有故障，拆机检查发现此机按键均有漏电现像，因为显示器在调整好后一般不用再去调整，故此在没有器件更换时的应急处理是拔下显示器上的键控输入板，试机工作如故。
维修实例六
设备名称：门禁控制器
故障现象：北门出门读卡器不读卡且鸣叫不止，
分析检修：枫景名城门禁控制器由进门读卡器、出门读卡器、进门控制继电器出门控制继电器、磁性门吸、12V读卡器电源、12V门吸电源组成。其中两个12V继电器因没有固定，线较乱，故障率较高。经过仔细检查无发现有接线断路、短路和供不上电现像，断开出门读卡器供电片刻，重新送电，读出头仍然鸣叫不止，说明出门读卡器本身有故障。经过咨寻，该读卡器鸣叫是进入了自动保护报警状态，可通过复位来恢复。
复位方法是：先将读卡器所有线断开，然后将读卡器褐色线（复位线）和地线接到一起，再将红线接12V电源正，黑线和褐色线接12V电源负，此时读卡器鸣三下后停止发声，说明复位成功，再重新将读卡器各线连接，无误后加电开机，一切正常。
启示：此故障在该读卡器上较常见，其原因主要是受各种干扰所致，干扰源可能是来自电源，也可能是由于系统布线不合理形成空间电磁波辐射所致，由于该控制系统接线比较乱，且两个继电器没有固定，经常出现这种故障就在所难免了。
维修实例七
3、设备名称：电源控制箱
4、故障现象：园区路灯、射灯、环形灯四路定时器设定
5、分析检修：该园区路灯、射灯、环形灯四路可实现自动控制，主要由电源箱面板控制按钮、微电脑定时器、接触器、和断路器等组成，其中前面板设有“自动”、“停止”、“ 手动”三档多功能开关，当该开关打在手动位置时，可通过面板上的启动和停止按钮对路灯进行控制，当多功能开关打在自动档位时，路灯的开关则由微电脑定时器控制，对微电脑定时器设定，要先解锁、再校时、最后设定开关时间，一般校时和开关时间容易调整，主要是如何解锁，该定时器的解锁方法是：按“取消/恢复”键三次（有的是四次）显示面板出现反6闪时，即可进行校时和定时调整了。有些定时器（正泰）是同时按下“取消/恢复”和“时钟”键解锁。但需要注意的是定时开关设定可设定多次控制，如果每天只设定一次开灯和关灯，其它设定就要清除，否则容易出错。
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维修实例八
设备名称：监控系统
故障现象：门卫监视头有死角
分析检修：光明苑正门监视头焦距选取太大，造成观查视角范围太小，小门进出人看不到，虽然道闸系统又加了一个同方向摄向头，但视角还是正对大门，小门仍然看不清，同时于由摄像头的方向都是对着进入方向，所以对于出门的人是背影，难分辨是谁。建议：1. 正门更换小焦距摄像头，2.门卫再加一个出门监视头。
维修实例九
设备名称：地下消防泵房
故障现象：两台消防泵和两台喷淋泵不工作
分析检修：洪福家园消防泵和自来水泵房同处一室，因没有排风和进风通道，相对湿度较大，达9９%，在其金属表面常有结露，因此四台消防制制柜（两消防控制、两喷淋控制）均已经锈蚀不能使用，四台启动变压器严重漏电（摇表测变压器的三相输入输出之间和对地之间绝缘电阻最低为0.1M），四台水泵均已经抱死，经多方论证决定对消防泵房进行通风处理，对四台消防泵及控制柜进行维修，四个消防控制柜除柜体除锈重新刷漆能用外其余电气器件全部更换，也就是重新做四台控制柜，经过设计、画图、器材采购，变压器除湿、设备安装等一个月的努力，四台控制柜重装一新。四台水泵因锈蚀严重抱死，卸开风扇罩，多次向电机轴上滴入除锈剂，同时采用机械敲击办法，（铁锤纵向轻敲电机轴），一周后，四台电机均能手拨转动，检查线缆联接无问题后，加电试机，启动、运行、停止均正常，再经时控、热保护等调整一切工作正常，电表测试喷淋泵启动电流为57A，运行电流40A，消防泵启动电流为80A，运行电流60A，打开水阀水泵带载工作，电机运转状态良好。
维修实例十
设备名称：气车道闸
故障现象：道闸不动作（电路板烧焦）
分析检修：首先检查道闸控制部份，刷卡和地感继电器有动作，说明控制电路是好的，继续查找发现门杆电机供电跳闸，再推又跳，打开机箱观查电机驱动，发现驱动板交流输入插座严重烧焦，电路板烧了一个拇指大的洞，分析是由于机箱封闭不严进水，电路板交流插排短路所致，处理方法：拆下电路板，擦净水迹，烘干，刮去烧焦的碳黑部份，烧掉的线路采用连线焊接。检查电路板无其它问题后，重新装入，加电试机一切正常。
启示；当某一设备完全不工作时应首先检查电源是否正常，若出现上述跳闸现像，说明有漏电或短路故障，应先查漏电或短路原因，排除后方可推闸，不能反复推闸已免故障扩大。
维修实例十一
设备名称：气车道闸
故障现象：道闸不动作
分析检修：该道闸系统由IC卡读出头和联机主控制器、输入输出控制器和驱动控制电路三部份组成（见气车道闸系统），当道闸杆出现动作异常时，可通过输入输出控制器上的继电器动作情况来区分前后级故障，若各继电器动作正常说明故障在输出控制板后的电路中可继续向后查找，若不正常可通过短路（人工模拟输入）输入输出控制板上的地感输入端子或读卡控制板送来的读卡控制端子，观查控制器上输出继电器的相应动作是否正常，若正常可判定输入输出控制板是正常的，若不正常检查相应的地感信号或IC卡控制电路。
本机故障是划卡时声音正常，但道闸杆不起，短路读卡控制器输出信号杆能升起，说明故障就在读卡控制器上，这是一块主控制板，设有RS-485通信接口，通过此端口与电脑联接，实现远端联机控制，电脑通过软件可对多个联机设备控制，主要通过每块板上设置不同的PIP码来识别，本系统有四路控制，其板上编码开关位置设置如下表所示，一般PIP开关位置不会有问题，经多年使用发现该板容易受断电或其它信号干扰，使内部数据丢失，造成IC卡信号无法识别，因此对上述故障可怀疑此原因引起的可能大，对这一故障可通过电脑软件中的下发数据重新向控制板装入数据，装入后试机，故障排除。
ＰＩＰ编码
道闸位置 板开关位置 开关编码 机器编号
北门入口 ０ ０ ０ ０ ０ ０ １ ０ 0002 0003
南门入口 ０ ０ ０ ０ ０ １ ０ ０ 0004 0007
北门地下出口 ０ ０ ０ ０ ０ １ ０ １ 0005 0009
南门地下出口 ０ ０ ０ ０ ０ １ １ ０ 0006 0011
加权 １２８ ６４ ３２ １６ ８ ４ ２ １ 十进制 十进制
启示：1.该系统为了解决控制部分和驱动部分的隔离中间加了两个直流12V继电器，由于接线长，加上没有很好固定，因此非常容易出故障，建议最好更换固态继电器。2.如果系统处在故障待修状态最好是拔掉板子的供电电源，而不是拔掉继电器。
维修实例十二
设备名称：门禁系统
故障现象：门吸不起作用
分析检修：首先检读卡器，读卡正常，观察继电器，刷卡时有动作，说明这部份电路是正常的，重点查门吸电路，查门吸12V供电正常，测门吸连线间阻值为零，说明门吸供电线路有断路，拆下门吸仔细观察发现是根部连线断开，测门吸根部露出线有30欧电阻，说明门吸线圈是好的，但由于门吸是一体的，考虑使用中的可靠性，只有更新门吸，更新后系统恢复正常。
启示：一般门吸电压为直流12V，如果感觉门吸力不够可提高电压，但最高不超过24V，经验看门吸不上一般是闭门器调整不当或门框扭曲。
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维修实例十三
设备名称：变电箱倒闸
故障现象：高压进线柜切换后无输出
分析检修：该变电箱主要为园区电梯等动力供电，采用来自两个不同供电的双高压进线系统，据操作电工讲，他们只进行了两个高压进线柜的隔离开关的分闸和合闸操作，目的是进行高压进线切换，但在切换回原来供电系统（分开备进线闸，合上主进线闸）高压无输出，找来图纸现场对造发现，这个进线柜后级开关柜的断路开关也是分开的，但当班电工讲倒闸切换中并未分开过此开关，再次仔细对照查看（高压柜只能柜外对照确认，柜门由电业部门铅封，物业是打不开的）确认此开关为高压进线第二级开关，那么为什么没人碰它断路器会分闸呢？经分析发现所有高压开关柜隔离开关为旋转合闸，按钮脱扣分闸，现场操作中很容易造成无意中对按钮的触发而分闸，确人无误后合上此开关，高压输出恢复正常。
启示：1.各变、配电箱一定要有图纸，平时电工人员要能通过图纸熟悉电路。2.倒闸操做要按照操作规程进行，必须两人以上操作。3.在断电检查维修时，在该路分闸开关上一定挂上禁止合闸标示牌。
维修实例十六
变电箱
设备名称：六号楼及网点供电系统
故障现象：变电箱屡次跳闸
分析检修：变电箱总闸跳，说明后级有严重短路故障，该变电箱主要负责6#楼、6#网点、7#楼、1#－4#网点、6#－11#网点供电，由于该供电网络中间级的楼内分配电箱在设计中只有断路开关并无空气开关和其它过荷保护开关，因此任何的用户末端的短路都将反应在第一级变电箱的空气开关上，又因总变电箱和用户电表箱（用户前端总闸）都是由电业部门控制，因此故障查找必须报电业部门来人，互相配合才能缩小故障范围。据当班电工讲：当天已经找过电业部门三次过来合闸，每次合闸十多分钟后就又跳闸（因当日是十一长假前的最后一天，电业部门非常忙，每次来合上闸后就走），由于故障范围太大这给故障查找带来很大难度，后经我们仔细查找和详细分析，认为故障的最大可能在网点，因此我们报请电业部门第四次来合闸，这次我们采取逐一加负荷的方式排查，当合闸到1－4#网点时跳闸同时有焦糊味，这样就把故障范围压缩到四户网点。从现象判断１－４#网点供电干线有漏电可能，五根干线是穿铁管敷设，顺着焦糊味拆管检查，发现距电源箱十多米处的电缆击穿烧焦，且管内有严重积水，据电工讲；3#网点前几日在换电表时因绝缘包扎不良也造成过短路，因此判断造成这起故障原因有多方面因素：１.电缆穿管进水易发生水树老化现象，这是导致电缆击穿的诱因。２.该供电网络无中间过荷保护开关，一但出现前面所述电表箱短路现像，将直接反应到变电箱的空开上，将使这一短路电流很大，容易造成散热不良或老化的电缆击穿烧焦。排除短路故障，做好绝缘包扎，合闸供电，一切恢复正常。
启示：１.平时要做好电力线缆的维护，防止电力线缆长期受潮或浸在水中。２.建议在二级分配箱（楼内分配箱）中加保护空开，３.遇强电跳闸现像，要仔细查找原因，且不可强推，已免故障扩大。
维修实例十七
1、检修时间：2012-09-29
2、检修地点：枫景名城8#楼2单元电梯
3、设备名称：IC卡系统
4、故障现象：刷卡无反应
5、分析检修：据反应因楼梯进水IC卡不能用，断开电源拆下主控板，检查发现主控板有被水淋过痕迹，用酒精棉清理水淋痕迹，安装试机仍不好用，重新刷初始化卡，时间卡，管理卡仍不好用。反复试发现板子底部有个两个开关，原始位置第一个打在ON上，第二个打在OFF上，如果将第一个也打在ON上刷卡好使，经质询供货商，才知这是一个时间控制编码开关，当都打在OFF上时，用户刷卡没有时间限制，只要是注册用户就能用，当第一个打在ON第二个打在OFF时，用户刷卡要受授权时间限制，只有在时间有效期内刷卡才起作用。这一现像说明板子的故障在时间码上，仔细观查板子，发现该板子的时钟晶体及相关电路浸水严重，说明这部份电路有故障，经售后服务商带回维修，故障排除。
启示：1，该控器附板（由32个光电耦合开关组成）上设有解除控制开关，当IC刷卡器故障时，可关上此开关，使电梯恢复到按键控制状态。2.当IC卡控制器不好用时，可重新刷初使化卡、时间卡和管理卡，以解除控制板的软故障。
维修实例十八
设备名称：门禁卡
故障现象：读卡器有时不好用
分析检修：此门卫读卡器为进门划卡，出门按钮，经查读卡器12V供电正常，说明故障在读卡器内部电路，拆下读卡器，打关内部电路，外加12V电源，读卡试机有时读卡不灵，不灵时无读卡声，重点检查前级，当检查到读出卡感应线圈时发现有接触不良现像，重新安装焊接牢固后试机，故障排除。
启示：此故障是由于平时门的震动较大引起读卡器内部元件脱焊或接触不良所致。因此门禁读卡器在安装使用过程中要注意防震和防潮。
维修实例十九
设备名称：视频监控系统
故障现象：两台监视器有水平黑道滚动干扰，且偶尔出现蓝屏
分析检修：该监控系统采用８×３视频分配器（８路输入２４路输出），经３分配后一路送录像机一路送矩阵一路送视频分割器，每台分配器带两台四分割器，分别送给两台监视器，经查两台故障机都处在一台分配器上，说明这台分配器有故障，从监视器上两条黑道水平滚动干扰看，应该是电源整流后滤波不良造成，因为电源交流频率与电视场频同为５０Ｈz，５０Ｈz交流电经桥式整流后其纹波为１００Ｈz，因此我们在监控画面上看到的是二条滚动黑道，拆开机器查看电源滤波电路，由一个２５Ｖ/４７０μF电容构成，焊下４７０μF电容检查，其容量只有４０μF，更换同型号电容试机，二条滚动黑道干扰消除。对于监视器偶尔出现的蓝屏，分析是电源开关不良引起，经查电源交流输入一路直接加到电源变压器次级，另一路经保险管、面板开关后加到电源变压器次级。检查此开关确有开关不良现象，应急处理直接短路此开关，加电试机正常。
启示：此类故障是本监控系统分配器的通病，因为电解电容时间长了容易老化失效。
维修实例二十
设备名称：电梯
故障现象：电梯不平层死机
分析检修：起初维保判定，是由于电梯过负重造成拖曳钢缆芯内油脂受重力挤压向外渗出，使钢缆打滑。经过认真擦拭清理钢缆油污并打上专用的放滑剂，故障依旧。后经过认真测试排查怀疑是电梯制动单元有问题，从另外一台同样电梯上拆下该件代换，故障排除，说明是制动单元有故障，该设备型号为U37-4C 37KW，属早期日本富士产品，属变频器的附设保护备，主要作用是吸收电梯高速运转至停梯时所产生的高压，防止该高压损坏变频器，其原理是采用有源逆变技术是将上述制动过程中所产生的再生电能及时高效地逆变为与电网同频率、同相位的交流电反送电网。弥补了传统电阻制动方式的效率低、能耗大、限制制动性能提高等缺陷。拆开仔细检查该单元电路板上的电源震荡集成块IC1（FA5311B）及周围元件，发现FA5311B烧坏，开关管MOS(K1317) GS击穿，其栅极电阻Ｒ15（33Ω）、源极电阻Ｒ17（0.2Ω）、、反馈电阻Ｒ16（100Ω）、光耦管PCI(ZO817)及保险管（500V/6A）均损坏，全部更换后安装试机，故障排除。
启示：该制动单元损坏主要是由于电梯超负重，造成电梯启动和停止时电流突跳很大，因而生形成很高逆向电压，导致制动单元逆变电路各元件击穿损坏。。因此在使用中要注意不能超重。
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维修实例二十一
设备名称：电梯
故障现象：电梯－１层外招不起作用
分析检修：电梯其它部分工作正常，仅－１层外招不起作用，因而怀疑是该层外招板有故障，拆下检查，测24Ｖ供电正常，测数据输入口两点对地电压为2.5Ｖ，0Ｖ属异常，正常两点电压均为2.5Ｖ，接着测共模扼流电感输入输出电压，也是一端为0Ｖ，一端为2.5Ｖ，该电压来自集成电路A82C250的６脚和７脚，测６脚电压2.5Ｖ，７脚电压为0，怀疑该集成电路损坏，该集成电路是CAN通信总线接口电路，容易受到因通信线路屏蔽不好串入各种脉冲电压，而导致该电路的损坏，更换该集成电路，试机外招正常。
启示：蒂森电梯所有板子间数据通信均采用A82C250及共模扼流电感组成接口电路，该电路非常容易损坏（如通信线屏蔽不好），该园区就曾经出现两次因为主板数据通信块损坏而导致同一楼层的两部电梯不能联动，该电梯公司维保一般是不修电路板，均是更换主板了事。这样将给业户带来很大的经济损失（更换A82C250及共模扼流电感仅几十元钱，换一个主板要上万元）。该接口电路容易损坏的主要原因是板子间的通信线屏蔽不好或屏蔽线接地不良，造成A82C250因输入电压过高损坏。因此在按装和维修中一定要注意通信线的屏蔽和接地问题。
维修实例二十二
设备名称：电表箱
故障现象：６、７、８层用户每到晚上经常跳闸
分析检修：居民用户电表箱经常跳闸，常见问题有：１、负载漏电或短路，２、负载有接触不良现像。根据该楼强电配置，引起６、７、８层经常掉电的原因是该层电表箱总闸跳闸所致，检查中无发现用户跳闸，重点检查电表箱总闸输出至各路分配有无接触不良或短路情况。发现３８0Ｖ总闸输出左侧相接头紧固螺丝有松动现像，当用螺丝刀紧固时，感觉螺丝母片脱落，无法旋紧，用另一罗丝刀从接线处撬起螺丝母片，再拧动螺丝，能够旋进带起母片，紧固后合闸试电，再无跳闸现象。
启示；根据这一现像不难找出接触不良原因，但用螺丝刀紧固时，若不能旋紧，一般容易被误判为螺丝秃噜扣，而去拆总闸。因此在检修中一定要心细。
维修实例二十三
设备名称：电梯
故障现象：急停车然后出现()
分析检修：检查其它相关电路无异常，怀疑是电梯编码器故障，代换好的编码器故障排除，说明故障就在编码器，旋下编码器底部三个螺丝，取下外壳，仔细观查旋转检测光盘，发现检测光栅有油污现象，使用脱脂棉沾无水酒精轻轻擦除油污。全部擦拭干净后安装试机，故障排除。
原因分析：因检测光栅有油污染使信号输出幅度下降，造成输出波形不稳定，影响通信的准确性，导致故障。
维修实例二十四
设备名称：射灯、立柱灯、环型灯
故障现象：跳闸或不亮
分析检修：A、射灯经常出现跳闸，经查主要原因是灯头接点处包扎不好，且压在灯箱下长期受潮，处理方法重新包扎并采用各种方法使接点离开地面，避免雨雪掩埋后一冻一化接点处易受潮短路。B、立柱灯跳闸大多也是立柱底部进水，接点包扎不好受潮，造成短路，接点长期受潮还容易形成电蚀造成接触不良或开路。C、环型灯是由二管发光器件组成，每60个二极管组成一串（1M长），由于二极管是串联关系，所以只要一个损坏，这一组都将不亮，因此安装时一定要在每一组的空挡处断开，光明苑环型灯是每两组为一环，因此坏了一组另一组还可用，方法是采用两个大头针再续接上，然后用透明胶布包好，即可使用。
启示；以上故障均是电的接点不良引起，因为维修中一定要注意两点，一是接点包扎一定要用防潮、防腐、防热、防冻的优质胶布，二是尽量使接点离开地面10公分。
维修实例二十五
设备名称：共公广播
故障现象：园区广播仅几个有声，大部分声小或无声
分析检修：该园区功放系统后级主要由三路功放带30个音箱组成，检查发现只一路正常，一路无声，一路声小。此种情况首先要检查前端系统设备是否正常，检查方法有负载互换法，输出电压测量法。负载电阻测量法。经互换负载检查判定三个功率放大器是好的，问题出在负载上，公共广播常见负载故障有短路、开路和接触不良三种情况，负载若出现严重短路，功率放大器可能出现输出电压小或为零，实际功率输出电压检查，发现三个功放中，有两个输出电压为50—70V为正常，一个功放输出电压为零，断开负载再测该路电压为60—80V恢复正常，测负载电阻接近零，说明此路负载有短路，沿线逐一检查发现靠近后端音箱有错接现像，因而造成该路短路，使功放保护动作，因而输出电压为零，排除短路故障，该路音箱声音恢复正常，另外一路则是有输出，但声小，沿线检查发现有一节点处，外皮裸露、腐蚀，因而造成接触不良，重新连接好后，该路声恢复正常。
启示；园区公共广播常因接线节点或音箱接触不良引起故障，主要原因是由于接线节点大部分是简单包扎后直接裸露在外部或埋于地下，因此建议有条件的还是设地下接线盒为好，如果条件不具备，接头处也要用好的防水和防腐胶布包扎好，切忌用普通电工胶布代替。
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